خلاصه: قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1376 در (13) ماده تنظيم يافته است. بدين ترتيب، شايد اصلح باشد که قانون مذکور، به لحاظ مختصر بودن مواد آن، ماده به ماده مورد بررسي قرار گيرد.
ماده (1): 1- به موجب ماده(1) اين قانون، قراردادهاي اجاره اي که از تاريخ لازم الاجرا شدن قانون (2/7/1376) منعقد، مي شوند در شمول آن قرار مي گيرند، حال آنکه ماده (11) قانون فوق مي گويد، از تاريخ تصويب قانون (26/5/1376) قراردادهاي اجاره، تابع قانون موصوف مي باشند.تفاوت در تاريخ فوق، يک ماه و پنج روز است. با توجه به ماده(2) قانون مدني که مي گويد:«قوانين 15 روز پس از انتشار، در سراسر کشور لازم الاجرا است؛ مگر آنکه در خود قانون ترتيب خاصي براي موقع اجرا مقرر شده باشد». بايد تاريخ 2/7/1376 را ملاک قرارداد، زيرا قانون مدني در اين خصوص يک قاعده عام و در ارتباط با نظم عمومي را بيان مي کند. 2- خوشبختانه پراکندگي در قوانين موجر و مستأجر از ميان رفته و با تصويب قانون ،1376 کليه اماکن استيجاري - اعم از تجاري، مسکوني، دانشجويي و غيره-، تابع قانون ذکر شده مي باشند. 3- قانون سال 1376 يک قانون غيره آمره است، زيرا اشاره بر آن دارد که براي رسيدگي به روابط موجر و مستأجر و اختلافات ناشي از آن، مي توان به قانون مدني و قانون 1376 و شرايط مقرر بين طرفين مراجعه کرد.
توضيح حقوقي: باختصار ذکر مي گردد که قوانين مصوب مجلس؛ بنابرقاعده، غيرآمره هستند، مگر آنکه قانوني به طور صريح يا ضمني خود را آمره اعلام کند، مانند ماده (30) قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 که خود را آمره قلمداد کرده است. قانون آمره، بدان معناست که هرگونه توافق، به عنوان مثال ميان موجر و مستأجر، چنانچه برخلاف مواد مندرج در يک قانون آمره باشد، از نظر دادگاه و مقامات اجرائي، باطل و بي اثر مي باشد.
مثال: با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 (در رابطه با اماکن تجاري)؛ چنانچه موجر و مستأجر توافق کنند که مستأجر هنگام تخليه ملک تجاري، حق دريافت سرقفلي را نخواهد داشت و موجر بخواهد به اين توافق کتبي استناد کند؛ از نظر دادگاه، فاقد ارزش حقوقي بوده و بي اثر است. يا مستأجر در ملک تجاري تعهد کند، که در پايان مدت قرارداد اجاره، مکلف به تخليه ملک تجاري مي باشد و موجر بخواهد بدين توافق استناد کند، باطل و بي اثر است.
نکته دومي را که مي خواهم توضيح دهم، مشعر بر آن است که هرگاه شک يا ترديد کنيم که قانوني آمره يا غيره آمره مي باشد، قانون غير آمره است تا خلاف آن ثابت شود، زيرا در نظام حقوقي ما (در روابط حقوقي)، اصل حاکميت اراده (آزادي اراده) يا شرايط مقرر ميان طرفين است. به ماده (10) قانون مدني در اين خصوص مراجعه و استناد فرماييد. قانون آمره، داراي سه عنصر اساسي مي باشد:کليه قوانين مربوط به نظم عمومي public order و مربوط به اخلاق حسنه با عفت عمومي public decency و مربوط به سياست عمومي دولت public policy of state آمره مي باشند.
4- قراردادهاي اجاره اي کتبي (اعم از رسمي يا عادي)، تابع قانون سال 1376 مي باشند. در اين قانون، ذکري از روابط استيجاري به صورت شفاهي به ميان نيامده است (در قانون سال 1356 و قانون سال 1362 رابطه استيجاري به صورت شفاهي معتبر مي باشد)؛لذا هرگونه تصرف بر حسب تراضي شفاهي طرفين و همچنين، هرگونه صلح منافع از طرف مصالح به متصالح به صورت شفاهي، به علت نقص در شرايط شکلي، عنوان رابطه استيجاري نداشته، و دادگاه نمي تواند به اين گونه اختلافات رسيدگي کند و مشمول قانون سال 1376 نمي باشند؛ مانند واگذاري يک ويلاي شمال در تابستان به مدت سه ماه به خانواده اي براي اقامت و استراحت. البته اين گونه روابط و تصرفات با استناد به ماده (10) قانون مدني، لازم الاجرا و قابل رسيدگي است ولي مي توانند مشمول قانون مدني يا قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 باشند. در اين خصوص، مي توان به بند «3» از ماده (2) آيين نامه قانون سال 1376 مراجعه کرد.
5- به موجب ماده (1)، قرارداد هاي اجاره اي که از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون منعقد مي شوند، مشمول قانون سال 1376 مي باشند؛ لذا قراردادهايي که قبل از تاريخ 2/7/1376 منعقد شده باشند و پس از تاريخ موصوف مجددا تمديد شوند، نمي توانند مشمول قانون فوق باشند ولي متأسفانه تبصره ماده(2) آيين نامه قانون سال ،76 ماده(1) قانون را نقض کرده و به امر قانونگذار پرداخته است (قوه مجريه يا هيأت دولت که مسؤول تهيه آيين نامه براي قوانين است، نمي تواند به امر قانون گذاري بپردازد. آيين نامه شکل اجرائي قانون را بيان مي کند و توضيح مي دهد). اين تبصره با بند «1» ماده (2) آيين نامه نيز در تعارض است.
تبصره ماده (2) آيين نامه قانون سال 76 مي گويد: «رابطه استيجاري در اماکني که ابتدا از تاريخ لازم الاجرا شدن قانون براي اجاره واگذار شده يا مي شود يا پس از تاريخ ياد شده توسط طرفهاي قرارداد اجاره تمديد مي گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود». اين تبصره مورد اعتراض هيأت عمومي ديوان عدالت اداري قرار گرفته، آن را باطل اعلام کرده است: «به رأي هيأت عمومي ديوان عدالت اداري به شماره هـ / 78/454 و 413 و ،230 مورخ 21/7/1379 مراجعه فرماييد». در اين جا ضروري مي دانم که به اصل (170) قانون اساسي اشاره کنم که مي گويد:«قضات دادگاهها مکلفند از اجراي تصويب نامه ها و آيين نامه هاي دولتي که مخالف با قوانين و مقررات اسلامي يا خارج از حدود اختيارات قوه مجريه است، خودداري کنند و هرکس مي تواند ابطال اين گونه مقررات را از ديوان عدالت اداري تقاضا کند».
ماده (2): 1- برابر ماده دوم قانون سال ،1376 و در انطباق با ماده(468) قانون مدني؛ قراردادهاي اجاره بايستي مدت داشته باشند والا قرارداد اجاره باطل است. در اين قانون، ذکر مدت - برخلاف قانون سال 1356 درباره اماکن تجاري- جنبه صوري نداشته و موجر در انقضاي مدت مي تواند تقاضاي تخليه عين مستأجره را نمايد (ماده«3»قانون)، اعم از اينکه ملک مورد اجاره مسکوني باشد يا تجاري. 2- از نظر شرايط شکلي، ماده (2) قانون اعلام مي دارد که دو نفر گواه بايد ذيل قرارداد اجاره را به عنوان شهود امضا کنند.
اولا- لزوم امضاي دو نفر شاهد يا گواه در ذيل قرارداد، چندان روشن نيست. در هيچ يک از قوانين قبلي، چنين قيدي وجود نداشت.
ثانيا - قرارداد اجاره- اعم از آنکه رسمي باشد يا عادي و دو نفر گواه ذيل آن را امضا کنند يا خير-، باز هم مي توان در دادگاه نسبت به آن، ادعاي جعل، انکار يا ترديد کرد.
ثالثا- قانون سال ،1376 ضمانت اجراي عدم رعايت قيد مذکور را روشن نکرده است، که در صورت فقدان امضاي دو نفر گواه، قرارداد باطل است يا غير نافذ يا صحيح؟
البته طبق بند «5» از ماده (2) آيين نامه قانون سال ،1376 در صورتي که سند عادي اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (2) قانون تنظيم نشده باشد، مشمول مقررات قانون سال 1376 نمي باشد، ولي آيين مذکور اعلام نکرده است که چنين قانوني مشمول کدام قانون قرار مي گيرد؟ رويه قضائي دادگاهها، راه حل مناسبي را در نظر گرفته است؛ بدين معنا که هرگاه در قرارداد اجاره شرايط شکلي برابر قانون رعايت نشده باشد؛ در اجاره اماکن مسکوني، برابر قانون سال 1362 و در اماکن تجاري، برابر قانون سال 1356 رسيدگي مي شود.
ماده (3): 1- اساس بدعتگذاري در روابط موجر و مستأجر، در ماده (3) به چشم مي خورد؛ يعني تخليه ظرف يک هفته پس از انقضاي مدت اجاره، اعم از آنکه ملک تجاري باشد يا مسکوني. برخلاف قانون سال 1356 که انقضاي مدت اجاره در قرارداد، موجبي براي تخليه به حساب نمي آمد و همان طوري که قبلا اشاره گرديد، ذکر مدت در قرارداد اجاره براي اماکن تجاري، طبق قانون سال،1356 صرفا جنبه صوري داشته و به لحاظ رعايت ماده (468) قانون مدني صورت مي گرفت.
2- قانون سال ،1376 تخليه را فقط به لحاظ انقضاي مدت، مد نظر قرار داده است. بديهي است که در موارد ديگر تخليه، همچنان که ماده(1) همين قانون پيشنهاد مي کند، بايد به قانون مدني مراجعه کرد. مانند تخليه به علت تعدي و تفريط مستأجر (ماده 487 «ق. م»). و يا تخليه به علت تغيير کاربري مورد اجاره(ماده490«ق.م»). و يا تخليه به علت عدم تأديه اجاره بها (مواد 490 و 469 «ق. م»). در اين خصوص، مي توان به بند «4» از ماده(2) آيين نامه قانون فوق در زمينه موارد تخليه اماکن استيجاري قبل از انقضاي مدت مندرج در قرارداد، مراجعه و استناد کرد.اين جانب معتقدم که آنچه در بالا ذکر شد، صرفا در مورد اماکن مسکوني صدق مي کند. در مورد اماکن تجاري، چنانچه تخليه به علت انقضاي مدت نباشد، با اشکال زياد و با ترديد مي توان به قانون سال 1356 مراجعه کرد؛ زيرا اين تعارض پيش مي آيد که پس از صدور حکم تخليه با استناد به قانون سال 1356 در اماکن تجاري، آيا بايد به مستأجر سرقفلي پرداخت کرد يا خير؟ اين اشکال از اين بابت است که در قانون سال ،1376 چنانچه مستأجر هنگام عقد اجاره، سرقفلي به موجر نداده باشد، هنگام تخليه نمي تواند مطالبه سرقفلي کند و بر عکس، در قانون سال 1356- اعم از آنکه مستأجر در هنگام عقد اجاره به موجر سرقفلي داده يا نداده باشد- بنابرقاعده در هنگام تخليه، از موجر سرقفلي مي گيرد (مگر مواردي که مستأجر مقصر قلمداد شود).
3- در ماده (3) قانون سال ،1376 براي تخليه ارائه دادخواست لازم نيست و تقديم درخواست، کافي است. بديهي است که درخواست يا تقاضاي تخليه درمورد اسناد رسمي به دايره اجراي ثبت، و در مورد قرارداد عادي اجاره، به مقام قضائي صالح ارائه مي گردد.
توضيح حقوقي: باختصار ذکر مي گردد که قوانين مصوب مجلس؛ بنابرقاعده، غيرآمره هستند، مگر آنکه قانوني به طور صريح يا ضمني خود را آمره اعلام کند، مانند ماده (30) قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 که خود را آمره قلمداد کرده است. قانون آمره، بدان معناست که هرگونه توافق، به عنوان مثال ميان موجر و مستأجر، چنانچه برخلاف مواد مندرج در يک قانون آمره باشد، از نظر دادگاه و مقامات اجرائي، باطل و بي اثر مي باشد.
مثال: با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 (در رابطه با اماکن تجاري)؛ چنانچه موجر و مستأجر توافق کنند که مستأجر هنگام تخليه ملک تجاري، حق دريافت سرقفلي را نخواهد داشت و موجر بخواهد به اين توافق کتبي استناد کند؛ از نظر دادگاه، فاقد ارزش حقوقي بوده و بي اثر است. يا مستأجر در ملک تجاري تعهد کند، که در پايان مدت قرارداد اجاره، مکلف به تخليه ملک تجاري مي باشد و موجر بخواهد بدين توافق استناد کند، باطل و بي اثر است.
نکته دومي را که مي خواهم توضيح دهم، مشعر بر آن است که هرگاه شک يا ترديد کنيم که قانوني آمره يا غيره آمره مي باشد، قانون غير آمره است تا خلاف آن ثابت شود، زيرا در نظام حقوقي ما (در روابط حقوقي)، اصل حاکميت اراده (آزادي اراده) يا شرايط مقرر ميان طرفين است. به ماده (10) قانون مدني در اين خصوص مراجعه و استناد فرماييد. قانون آمره، داراي سه عنصر اساسي مي باشد:کليه قوانين مربوط به نظم عمومي public order و مربوط به اخلاق حسنه با عفت عمومي public decency و مربوط به سياست عمومي دولت public policy of state آمره مي باشند.
4- قراردادهاي اجاره اي کتبي (اعم از رسمي يا عادي)، تابع قانون سال 1376 مي باشند. در اين قانون، ذکري از روابط استيجاري به صورت شفاهي به ميان نيامده است (در قانون سال 1356 و قانون سال 1362 رابطه استيجاري به صورت شفاهي معتبر مي باشد)؛لذا هرگونه تصرف بر حسب تراضي شفاهي طرفين و همچنين، هرگونه صلح منافع از طرف مصالح به متصالح به صورت شفاهي، به علت نقص در شرايط شکلي، عنوان رابطه استيجاري نداشته، و دادگاه نمي تواند به اين گونه اختلافات رسيدگي کند و مشمول قانون سال 1376 نمي باشند؛ مانند واگذاري يک ويلاي شمال در تابستان به مدت سه ماه به خانواده اي براي اقامت و استراحت. البته اين گونه روابط و تصرفات با استناد به ماده (10) قانون مدني، لازم الاجرا و قابل رسيدگي است ولي مي توانند مشمول قانون مدني يا قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 باشند. در اين خصوص، مي توان به بند «3» از ماده (2) آيين نامه قانون سال 1376 مراجعه کرد.
5- به موجب ماده (1)، قرارداد هاي اجاره اي که از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون منعقد مي شوند، مشمول قانون سال 1376 مي باشند؛ لذا قراردادهايي که قبل از تاريخ 2/7/1376 منعقد شده باشند و پس از تاريخ موصوف مجددا تمديد شوند، نمي توانند مشمول قانون فوق باشند ولي متأسفانه تبصره ماده(2) آيين نامه قانون سال ،76 ماده(1) قانون را نقض کرده و به امر قانونگذار پرداخته است (قوه مجريه يا هيأت دولت که مسؤول تهيه آيين نامه براي قوانين است، نمي تواند به امر قانون گذاري بپردازد. آيين نامه شکل اجرائي قانون را بيان مي کند و توضيح مي دهد). اين تبصره با بند «1» ماده (2) آيين نامه نيز در تعارض است.
تبصره ماده (2) آيين نامه قانون سال 76 مي گويد: «رابطه استيجاري در اماکني که ابتدا از تاريخ لازم الاجرا شدن قانون براي اجاره واگذار شده يا مي شود يا پس از تاريخ ياد شده توسط طرفهاي قرارداد اجاره تمديد مي گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود». اين تبصره مورد اعتراض هيأت عمومي ديوان عدالت اداري قرار گرفته، آن را باطل اعلام کرده است: «به رأي هيأت عمومي ديوان عدالت اداري به شماره هـ / 78/454 و 413 و ،230 مورخ 21/7/1379 مراجعه فرماييد». در اين جا ضروري مي دانم که به اصل (170) قانون اساسي اشاره کنم که مي گويد:«قضات دادگاهها مکلفند از اجراي تصويب نامه ها و آيين نامه هاي دولتي که مخالف با قوانين و مقررات اسلامي يا خارج از حدود اختيارات قوه مجريه است، خودداري کنند و هرکس مي تواند ابطال اين گونه مقررات را از ديوان عدالت اداري تقاضا کند».
ماده (2): 1- برابر ماده دوم قانون سال ،1376 و در انطباق با ماده(468) قانون مدني؛ قراردادهاي اجاره بايستي مدت داشته باشند والا قرارداد اجاره باطل است. در اين قانون، ذکر مدت - برخلاف قانون سال 1356 درباره اماکن تجاري- جنبه صوري نداشته و موجر در انقضاي مدت مي تواند تقاضاي تخليه عين مستأجره را نمايد (ماده«3»قانون)، اعم از اينکه ملک مورد اجاره مسکوني باشد يا تجاري. 2- از نظر شرايط شکلي، ماده (2) قانون اعلام مي دارد که دو نفر گواه بايد ذيل قرارداد اجاره را به عنوان شهود امضا کنند.
اولا- لزوم امضاي دو نفر شاهد يا گواه در ذيل قرارداد، چندان روشن نيست. در هيچ يک از قوانين قبلي، چنين قيدي وجود نداشت.
ثانيا - قرارداد اجاره- اعم از آنکه رسمي باشد يا عادي و دو نفر گواه ذيل آن را امضا کنند يا خير-، باز هم مي توان در دادگاه نسبت به آن، ادعاي جعل، انکار يا ترديد کرد.
ثالثا- قانون سال ،1376 ضمانت اجراي عدم رعايت قيد مذکور را روشن نکرده است، که در صورت فقدان امضاي دو نفر گواه، قرارداد باطل است يا غير نافذ يا صحيح؟
البته طبق بند «5» از ماده (2) آيين نامه قانون سال ،1376 در صورتي که سند عادي اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (2) قانون تنظيم نشده باشد، مشمول مقررات قانون سال 1376 نمي باشد، ولي آيين مذکور اعلام نکرده است که چنين قانوني مشمول کدام قانون قرار مي گيرد؟ رويه قضائي دادگاهها، راه حل مناسبي را در نظر گرفته است؛ بدين معنا که هرگاه در قرارداد اجاره شرايط شکلي برابر قانون رعايت نشده باشد؛ در اجاره اماکن مسکوني، برابر قانون سال 1362 و در اماکن تجاري، برابر قانون سال 1356 رسيدگي مي شود.
ماده (3): 1- اساس بدعتگذاري در روابط موجر و مستأجر، در ماده (3) به چشم مي خورد؛ يعني تخليه ظرف يک هفته پس از انقضاي مدت اجاره، اعم از آنکه ملک تجاري باشد يا مسکوني. برخلاف قانون سال 1356 که انقضاي مدت اجاره در قرارداد، موجبي براي تخليه به حساب نمي آمد و همان طوري که قبلا اشاره گرديد، ذکر مدت در قرارداد اجاره براي اماکن تجاري، طبق قانون سال،1356 صرفا جنبه صوري داشته و به لحاظ رعايت ماده (468) قانون مدني صورت مي گرفت.
2- قانون سال ،1376 تخليه را فقط به لحاظ انقضاي مدت، مد نظر قرار داده است. بديهي است که در موارد ديگر تخليه، همچنان که ماده(1) همين قانون پيشنهاد مي کند، بايد به قانون مدني مراجعه کرد. مانند تخليه به علت تعدي و تفريط مستأجر (ماده 487 «ق. م»). و يا تخليه به علت تغيير کاربري مورد اجاره(ماده490«ق.م»). و يا تخليه به علت عدم تأديه اجاره بها (مواد 490 و 469 «ق. م»). در اين خصوص، مي توان به بند «4» از ماده(2) آيين نامه قانون فوق در زمينه موارد تخليه اماکن استيجاري قبل از انقضاي مدت مندرج در قرارداد، مراجعه و استناد کرد.اين جانب معتقدم که آنچه در بالا ذکر شد، صرفا در مورد اماکن مسکوني صدق مي کند. در مورد اماکن تجاري، چنانچه تخليه به علت انقضاي مدت نباشد، با اشکال زياد و با ترديد مي توان به قانون سال 1356 مراجعه کرد؛ زيرا اين تعارض پيش مي آيد که پس از صدور حکم تخليه با استناد به قانون سال 1356 در اماکن تجاري، آيا بايد به مستأجر سرقفلي پرداخت کرد يا خير؟ اين اشکال از اين بابت است که در قانون سال ،1376 چنانچه مستأجر هنگام عقد اجاره، سرقفلي به موجر نداده باشد، هنگام تخليه نمي تواند مطالبه سرقفلي کند و بر عکس، در قانون سال 1356- اعم از آنکه مستأجر در هنگام عقد اجاره به موجر سرقفلي داده يا نداده باشد- بنابرقاعده در هنگام تخليه، از موجر سرقفلي مي گيرد (مگر مواردي که مستأجر مقصر قلمداد شود).
3- در ماده (3) قانون سال ،1376 براي تخليه ارائه دادخواست لازم نيست و تقديم درخواست، کافي است. بديهي است که درخواست يا تقاضاي تخليه درمورد اسناد رسمي به دايره اجراي ثبت، و در مورد قرارداد عادي اجاره، به مقام قضائي صالح ارائه مي گردد.