تعریف دعوای خلع ید و تخلیه ید
مصادیق دعوای خلع ید و تخلیه ید
تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید
دعوای خلع ید خواسته فردی است که مال غیر منقول او مانند آپارتمان ، زمین و … از سوی دیگری بدون مجوز تصرف شده و متصرف از تحویل آن ملک خودداری می کند.
به عبارت دیگر خلع ید ، عنوان دعوایی است که مالک دادگاه (امروزه شورای حل اختلاف) می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشد و ملک، زمین، مغازه یا آپارتمان وی را از تصرف متصرف خارج کرده و تحویل وی بدهد.
اما تخلیه ید خواسته کسی است که ملک خود، اعم از اینکه منقول باشد یا غیر منقول، با مجوز به فرد دیگری می دهد و بعد از آن به هر دلیلی مانند انصراف یا پایان یافتن زمان قرارداد، از دادگاه تحصیل مال خود را می خواهد.
«ید» در اینجا اصطلاحی است که به معنی تصرف استفاده می شود.
مصادیق دعوای خلع ید و تخلیه ید
تخلیه ید معمولا در مورد دعاوی مالک و مستاجر مطرح می شود. دعوای تخلیه ید مصداق های دیگری هم دارد، مثلاً ممکن است کسی به دیگری اذن بدهد که از ملک وی استفاده کند بعد آن فرد می تواند هر زمان که بخواهد از اذن خود رجوع کند و می تواند در این مورد دعوای تخلیه ید مطرح کند.
برای طرح دعوای خلع ید باید مالکیت ثابت شده باشد، بنابراین طرح دعوای خلع ید نیازمند سند رسمی است. به عنوان مثال فردی مالک یک مغازه است و به مسافرت می رود، بعد از گذشت دو سال از مسافرت بر می گردد و متوجه می شود یکی از همسایگان مغازه از غیبت وی سوء استفاده کرده و مغازه را تصرف کرده است. در اینجا مالک باید با در دست داشتن سند مالکیت، به شورای حل اختلاف محلی که مغازه در آنجا واقع است مراجعه کند و با تنظیم دادخواست و طرح دعوای خلع ید به طرفیت متصرف که در دعوی حقوقی غاصب نامیده می شود حق خود را مطالبه کند.
شرط اصلی برای طرح دعوی مذکور داشتن مالکیت بلامنازع است، یعنی باید سندی داشته باشیم که مالکیت ما را ۱۰۰درصد ثابت کند مثل دفترچه مالکیت یا حکم قطعی اثبات مالکیت.
در فرضی که مالک مدرکی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد و طرف مقابل هم ادعای مالکیت وی را قبول نداشته باشد، باید ابتدا به دادگاه مراجعه شود و پس از طرح دعوای اثبات مالکیت و گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت، دعوای خلع ید را در شورای حل اختلاف مطرح کند.
منشا قراردادی دعوای تخلیه ید
منشا دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در تخلیه ید آپارتمان یا مغازه، قرارداد اجازه وجود دارد ولی با اینکه اجاره پایان یافته است، مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست. اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست، همین که شما مالک منافع هم باشید کفایت می کند.
بنابراین به طور کلی اگر در دعوای مطرح شده قراردادی وجود داشته باشد، باید دعوای تخلیه ید مطرح شود نه خلع ید. همچنین اگر تصرف خوانده مستند به قرارداد باشد دعوای خلع ید نمی تواند مطرح شود.
تفاوت دعوای تخلیه ید با خلع ید این است که دعوای تخلیه زمانی مطرح می شود که ید متصرف (خوانده) ماذون است یعنی با اذن مالکانه یا قانونی و شرعی شروع شده و به اصطلاح مسبوق به اذن است اما در دعوای خلع ید، اذنی در کار نیست و شروع تصرف غاصبانه است.
با این وجود ، در رویه عملی محاکم، دعوای تخلیه زمانی به کار می رود که متصرف با انعقاد عقد اجاره ملکی را در تصرف گرفته و در پی انقضای مدت عقد اجاره یا انحلال آن، مالک بخواهد عین مستاجره را از ید مستاجر خارج کند، بدین ترتیب دعوای تخلیه برای رفع ید مستاجر از مورد اجاره اختصاص یافته است.
ضرورت وجود مالکیت در دعوای خلع ید:
دعوای خلع ید لزوما از طرف مالک مطرح می شود.
خلع ید در مورد اموال غیر منقول مطرح می شود اما تخلیه ید هم در مورد منقول و هم غیر منقول:
یک تفاوت عمده دیگر میان دعوای خلع ید و تخلیه ید این است که خلع ید در مورد اموال غیر منقول مطرح می شود اما تخلیه ید هم در مورد منقول و هم غیر منقول قابلیت طرح دارد. مراد از غیر منقول، مالی است که حمل آن از مکانی به مکان دیگر بدون آسیب زدن به آن مال یا محلی که در آن نسب شده است امکان پذیر نباشد.
غیر مالی بودن دعوای تخلیه ید:
دعوای تخلیه ید یک دعوای غیر مالی است، بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید دارد. دعوای خلع ید، یک دعوای مالی محسوب می شود.
با توجه به آنچه گفته شد زمانی که خواهان دادخواستی به خواسته خلع ید به دادگاه تقدیم می کند، شرایط و ارکان تشکیل دهنده این دعوا اثبات مالکیت و تصرف غاصبانه یا در حکم غاصبانه خوانده دعواست. در این شرایط خواهان باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر کند.
آخرین نکته بسیار حائز اهمیت در خلع ید و تخلیه ید که باید توجه داشته باشید این است که در نوشتن دادخواست اگر عنوان اشتباه برای دعوا انتخاب شود منجر به رد دعوا و از دست رفتن هزینه دادرسی می شود.